Na última terça-feira (13), a EQI Investimentos realizou mais uma edição da sua tradicional série de lives After Market. Transmitida ao vivo, a conversa teve como tema “Imóveis físicos ou investimentos: como comparar o melhor investimento?” e trouxe à tona um debate que intriga muitos investidores brasileiros.
O encontro foi conduzido por Matheus Szabileski, assessor de investimentos da casa, e contou com a participação especial de Lucas Fernando May, também assessor da EQI e planejador financeiro certificado (CFP®).
A live teve como principal objetivo desmistificar a ideia de que investir em imóveis é sempre uma decisão segura e rentável.
“Não existe uma bala de prata que funcione para todos os momentos”, alertou Lucas May logo no início do bate-papo. A discussão percorreu o histórico da valorização imobiliária no Brasil, a comparação com ativos de renda fixa e a influência direta da taxa de juros nas decisões de investimento.
Imóveis físicos ou investimento: qual o melhor investimento? Valorização dos imóveis sob nova luz
Baseados em dados do índice FipeZap, que monitora o mercado de imóveis residenciais e comerciais nas principais cidades brasileiras, os especialistas mostraram que a rentabilidade dos imóveis caiu consideravelmente após a estabilização da moeda com o Plano Real em 1994. Enquanto entre 1975 e 1994 houve forte valorização (impulsionada pela hiperinflação do período), de 1994 até 2025 os imóveis tiveram um crescimento muito mais modesto – em média 10 vezes no período de 31 anos, contra crescimentos exponenciais nas décadas anteriores.
Quando se desconta a inflação, o cenário muda ainda mais: entre 1979 e 2025, o ganho real com imóveis foi de apenas 22,73%.
A influência da taxa Selic
Segundo Lucas, o comportamento do mercado imobiliário acompanha de perto o movimento da taxa de juros no país (Selic).
“Quando a Selic está alta, como agora, o financiamento fica caro, o consumo esfria e o mercado de imóveis desacelera”, explicou.
Já com juros baixos, como ocorreu em 2020, há maior procura por ativos reais, e os imóveis tendem a se valorizar.
Na atual conjuntura, com a Selic em 14,75% ao ano, a renda fixa voltou a brilhar. Investimentos conservadores, como LCA e Tesouro Direto, superam com folga o retorno médio dos aluguéis — que em 2024 ficou em 6,2% ao ano, segundo levantamento da FGV citado durante a live.
Comparativo: imóvel versus aplicações financeiras
Utilizando estudos de caso reais, os especialistas mostraram que, mesmo em imóveis com bom rendimento de aluguel, o retorno líquido (após impostos e custos com manutenção) tende a ser inferior ao que se consegue com aplicações conservadoras.
“Analisando um exemplo prático, de análise feita para cliente nosso, a rentabilidade líquida mensal do aluguel foi de 0,30%, bem abaixo dos 0,80% que se pode obter com uma LCA isenta de IR”, explicou Matheus.
Outro ponto debatido foi a questão da liquidez.
“É mais fácil vender uma aplicação de R$ 90 mil do que um imóvel de R$ 900 mil”, lembrou o assessor. Além disso, aplicações permitem diversificação e oferecem menor estresse com questões como vacância, inadimplência e manutenção.
Holding imobiliária: sempre vale a pena?
A live também abordou a popular estratégia de criar holdings imobiliárias para reduzir a carga tributária sobre aluguéis e ganho de capital. May esclareceu que essa decisão depende de uma análise detalhada do caso específico.
“Para alguns perfis faz sentido, para outros não. O imposto sobre ganho de capital na pessoa jurídica pode, inclusive, ser maior do que na pessoa física, dependendo do valor de aquisição do imóvel”, alertou.
Conclusão: investir com estratégia e acompanhamento
O recado final dos especialistas foi claro: é preciso entender o momento econômico antes de decidir onde investir. E mais: contar com a ajuda de um assessor pode evitar decisões equivocadas.
Tanto imóveis quanto investimentos no mercado financeiro, inclusive, devem compor um portfólio balanceado. “A diversificação continua sendo o único almoço grátis no mercado”, destacou Lucas.
A série After Market acontece toda terça-feira, às 19h30, trazendo temas atuais e relevantes para o investidor brasileiro, sempre com o compromisso de aprofundar o debate e apresentar análises que vão além do senso comum.
